5月10日，因大股東天津房地產集團有限公司(簡稱：天房集團)的債務違約風險，天津市房地產發展集團股份有限公司(簡稱：天房發展，股票代碼：600322)收到了上交所的一封問詢函，直指公司的債務及經營問題。
5月21日，天房發展就此做出了詳細回應，雖然這份答復暫時釋解了外界對天房發展的疑慮，但天房發展自身的債務、經營困局并不能就此掩蓋。
緣起：大股東債務驚魂
5月10日晚，中信信托發布了一則公告，稱天房集團應于5月18日償還的2億本金及利息可能發生違約風險。一時間輿論嘩然，若天房集團真的涉嫌違約，那這將是天津年內第二次出現國企債務違約的情況。
幾天之后，此筆債務危機得到天房集團回應。5月15日，天房集團公告稱已與中信信托確認，將依照合同約定按期還款。隨后，5月18日，中信信托發布最新公告稱已足額收到天房集團的應償到期貸款本息。
至此，天房集團債務驚雷告一段落，但在此次危機事件中，天房集團存在的債務問題卻不容忽視。藍鯨地產發現，截至目前，天房集團仍未發布2017年年報。
一位不愿具名的分析師表示：“2017年的年報應在2018年4月30日之前完成披露。”安居客首席分析師張波告訴藍鯨地產：“年報遲遲未披露很大程度上跟公司的財務狀況有關。”
根據天房集團2017年半年報顯示，公司累計在56家金融機構的融資負債為1082億元，涵蓋各大銀行和主流信托機構。其中，渤海銀行對天房集團的貸款余額達到113億，天房集團在平安銀行、興業銀行、北京銀行等借款余額超過40億元。
另外，天房集團還有長期應付款48億，其他應付款152億，以及在銀行間和交易所發行的179億元債券。據不完全統計，截至2017年年中，天房集團總負債達到了1830.13億。
對于1800多億的債務問題，天房集團向藍鯨地產回復稱：“公司正在持續加大銷售、回款力度，并與有關金融機構積極洽談新的融資業務，打造更加穩固的資金鏈條。”
答“上交所”8問難掩經營問題
大股東的債務風波剛剛平息，天房發展又引起“上交所”關注。公開資料顯示，天房集團是天房發展的控股股東，直接持有天房發展26.74%股權。受到大股東債務違約風險拖累，5月15日晚間，上交所向天房發展下發了一封問詢函，要求天房發展就公司的債務、資金及經營情況做出說明。
5月21日下午，天房發展針對“上交所”8問一一給出了回復。其中，對于90億元債務的償還方式，天房發展表示，2018年1季度公司已歸還帶息負債20.3億元，后期計劃以銷售回款償債35億元，另外，通過融資渠道借款35億元備付各類即將到期借款和應付款項。而籌資活動產生的現金流量大幅減少，一方面是因為公司在建項目減少，融資需求降低；另一方面是因為公司處于優化融資結構的考慮，適當歸還了部分成本較高的融資。
同大股東的情況一樣，即便天房發展給出的這份“答案”非常周密，但其暴露出的經營問題終是無法回避。據一位熟悉天房發展的人士對藍鯨地產表示：“這家企業最近在混改，比較亂，公司現金流也不充裕。”
藍鯨地產梳理發現，近5年來，天房發展的營業收入如坐過山車，時高時低。除此之外，近5年公司扣非后歸屬于母公司控股股東的凈利潤一直走低，且2015年、2016年連續為負，直到2017年這一情況才出現好轉。
盈利不足的情況下，公司的流動負債從2013年的81億上升至2017年的193.53億，其現金比率則降至2017年的0.2。
被高利息、高地價吞噬的利潤
對于一家國企而言，何至淪落于此？從其融資和土儲的諸多數據中或可窺得端倪。
作為天津本地的國有企業，天房發展在融資方面本該有著天然的優勢，但在答上交所的回復中，天房發展表示：“公司成功將融資成本下降至6.315%。”這背后隱含的意思是，其過往的融資成本仍要高于此。根據中原地產的數據，2017年，房企發債利率多在5%-6%以上，2016年其平均融資成本在4%左右，足見其融資成本高于行業。
高杠桿的資金壓力下，天房發展激進的拿地策略再一次壓縮了利潤空間。在答復上交所關于營業收入上升及毛利率同比下降的問題時，天房發展表示：“美塘佳苑、棲塘佳苑系2013年取得土地，當時土地價格升幅明顯，土地成本相應較高。上述項目自2016年初起簽訂銷售合同，其時，國內房地產市場尚不明朗，為促進項目銷售，公司采取了新盤推廣促銷措施，故美塘佳苑、棲塘佳苑2017年度結算收入毛利率較低，分別為7.04%及6.52%。”
事實上，除上述兩項目之外，近年來天房發展高價拿地的現象早已屢見不鮮。年報顯示，2017年，天房發展在天津共參與了6宗地塊的競拍，最終拿下3塊土地。據不完全統計，自2011年至2016年，在天津拍出的近12宗地王里，天房發展共參與了5宗地王的爭奪，涉及土地出讓金總計高達272億元。而在一些人氣不旺的土地拍賣中，也屢屢出現天房發展的身影。僅2015年，天房發展就斥資204億在天津拿下了10宗土地，同年，在蘇州也拿下2宗高價地。
一般而言，高價地普遍具有地理位置優越、地塊優質的屬性，在此類地塊打造的項目，溢價空間會比較大，但天房發展對于高價地的開發能力卻值得商榷。“天房發展在天津開發的項目多為剛需樓盤，缺乏高端項目的操盤經驗。”一位天津本地人對藍鯨地產表示。而在其早年聯手融創拿下手表廠地塊時，就有天津房產業內人士表示擔憂，“天房發展的開發能力可能會令這塊豪宅專屬地塊失色”。
藍鯨地產根據天房發展2017年年報統計，2017年，天房發展共開發了23個項目，其中16個項目位于天津，這些項目多為剛需項目。可見，其高端住宅的操盤經驗比較少。
值得注意的是，天房發展目前還處于實際控制人變更的階段。4月26日，其大股東天房集團向天房發展下發了有關混合所有制改革進展的通知，稱其全資控股股東天津津誠國有資本投資運營有限公司(簡稱津誠資本)，擬在天津產權交易中心公開掛牌征集1名投資者，讓渡天房集團65%股權。對此，天房發展表示，這將導致天房發展的實際控制人產生變更。
此前有媒體曾傳出，融創中國(股票代碼：01918)有意參與天房發展混改，但隨后雙方均予以否認回應。而之前持有天房發展4.45%股權的泰禾集團(股票代碼：000732)，也于去年底悄然退出了其前十大流通股東之列。也就是說，自2017年6月宣布混改以來，天房發展還未找到“買主”。
在張波看來，“如果公司的實際控制人轉變為民營資本的控制者，勢必會企業帶來風格、策略等方面的變化。”誠如該人士所言，新鮮血液的注入會為企業帶來一定改變，但僅僅靠一個新的實際控制人，就能將天房發展拖出泥潭嗎？恐怕并不容易。
5月21日，天房發展就此做出了詳細回應，雖然這份答復暫時釋解了外界對天房發展的疑慮，但天房發展自身的債務、經營困局并不能就此掩蓋。
緣起：大股東債務驚魂
5月10日晚，中信信托發布了一則公告，稱天房集團應于5月18日償還的2億本金及利息可能發生違約風險。一時間輿論嘩然，若天房集團真的涉嫌違約，那這將是天津年內第二次出現國企債務違約的情況。
幾天之后，此筆債務危機得到天房集團回應。5月15日，天房集團公告稱已與中信信托確認，將依照合同約定按期還款。隨后，5月18日，中信信托發布最新公告稱已足額收到天房集團的應償到期貸款本息。
至此，天房集團債務驚雷告一段落，但在此次危機事件中，天房集團存在的債務問題卻不容忽視。藍鯨地產發現，截至目前，天房集團仍未發布2017年年報。
一位不愿具名的分析師表示：“2017年的年報應在2018年4月30日之前完成披露。”安居客首席分析師張波告訴藍鯨地產：“年報遲遲未披露很大程度上跟公司的財務狀況有關。”
根據天房集團2017年半年報顯示，公司累計在56家金融機構的融資負債為1082億元，涵蓋各大銀行和主流信托機構。其中，渤海銀行對天房集團的貸款余額達到113億，天房集團在平安銀行、興業銀行、北京銀行等借款余額超過40億元。
另外，天房集團還有長期應付款48億，其他應付款152億，以及在銀行間和交易所發行的179億元債券。據不完全統計，截至2017年年中，天房集團總負債達到了1830.13億。
對于1800多億的債務問題，天房集團向藍鯨地產回復稱：“公司正在持續加大銷售、回款力度，并與有關金融機構積極洽談新的融資業務，打造更加穩固的資金鏈條。”
答“上交所”8問難掩經營問題
大股東的債務風波剛剛平息，天房發展又引起“上交所”關注。公開資料顯示，天房集團是天房發展的控股股東，直接持有天房發展26.74%股權。受到大股東債務違約風險拖累，5月15日晚間，上交所向天房發展下發了一封問詢函，要求天房發展就公司的債務、資金及經營情況做出說明。
5月21日下午，天房發展針對“上交所”8問一一給出了回復。其中，對于90億元債務的償還方式，天房發展表示，2018年1季度公司已歸還帶息負債20.3億元，后期計劃以銷售回款償債35億元，另外，通過融資渠道借款35億元備付各類即將到期借款和應付款項。而籌資活動產生的現金流量大幅減少，一方面是因為公司在建項目減少，融資需求降低；另一方面是因為公司處于優化融資結構的考慮，適當歸還了部分成本較高的融資。
同大股東的情況一樣，即便天房發展給出的這份“答案”非常周密，但其暴露出的經營問題終是無法回避。據一位熟悉天房發展的人士對藍鯨地產表示：“這家企業最近在混改，比較亂，公司現金流也不充裕。”
藍鯨地產梳理發現，近5年來，天房發展的營業收入如坐過山車，時高時低。除此之外，近5年公司扣非后歸屬于母公司控股股東的凈利潤一直走低，且2015年、2016年連續為負，直到2017年這一情況才出現好轉。
盈利不足的情況下，公司的流動負債從2013年的81億上升至2017年的193.53億，其現金比率則降至2017年的0.2。
被高利息、高地價吞噬的利潤
對于一家國企而言，何至淪落于此？從其融資和土儲的諸多數據中或可窺得端倪。
作為天津本地的國有企業，天房發展在融資方面本該有著天然的優勢，但在答上交所的回復中，天房發展表示：“公司成功將融資成本下降至6.315%。”這背后隱含的意思是，其過往的融資成本仍要高于此。根據中原地產的數據，2017年，房企發債利率多在5%-6%以上，2016年其平均融資成本在4%左右，足見其融資成本高于行業。
高杠桿的資金壓力下，天房發展激進的拿地策略再一次壓縮了利潤空間。在答復上交所關于營業收入上升及毛利率同比下降的問題時，天房發展表示：“美塘佳苑、棲塘佳苑系2013年取得土地，當時土地價格升幅明顯，土地成本相應較高。上述項目自2016年初起簽訂銷售合同，其時，國內房地產市場尚不明朗，為促進項目銷售，公司采取了新盤推廣促銷措施，故美塘佳苑、棲塘佳苑2017年度結算收入毛利率較低，分別為7.04%及6.52%。”
事實上，除上述兩項目之外，近年來天房發展高價拿地的現象早已屢見不鮮。年報顯示，2017年，天房發展在天津共參與了6宗地塊的競拍，最終拿下3塊土地。據不完全統計，自2011年至2016年，在天津拍出的近12宗地王里，天房發展共參與了5宗地王的爭奪，涉及土地出讓金總計高達272億元。而在一些人氣不旺的土地拍賣中，也屢屢出現天房發展的身影。僅2015年，天房發展就斥資204億在天津拿下了10宗土地，同年，在蘇州也拿下2宗高價地。
一般而言，高價地普遍具有地理位置優越、地塊優質的屬性，在此類地塊打造的項目，溢價空間會比較大，但天房發展對于高價地的開發能力卻值得商榷。“天房發展在天津開發的項目多為剛需樓盤，缺乏高端項目的操盤經驗。”一位天津本地人對藍鯨地產表示。而在其早年聯手融創拿下手表廠地塊時，就有天津房產業內人士表示擔憂，“天房發展的開發能力可能會令這塊豪宅專屬地塊失色”。
藍鯨地產根據天房發展2017年年報統計，2017年，天房發展共開發了23個項目，其中16個項目位于天津，這些項目多為剛需項目。可見，其高端住宅的操盤經驗比較少。
值得注意的是，天房發展目前還處于實際控制人變更的階段。4月26日，其大股東天房集團向天房發展下發了有關混合所有制改革進展的通知，稱其全資控股股東天津津誠國有資本投資運營有限公司(簡稱津誠資本)，擬在天津產權交易中心公開掛牌征集1名投資者，讓渡天房集團65%股權。對此，天房發展表示，這將導致天房發展的實際控制人產生變更。
此前有媒體曾傳出，融創中國(股票代碼：01918)有意參與天房發展混改，但隨后雙方均予以否認回應。而之前持有天房發展4.45%股權的泰禾集團(股票代碼：000732)，也于去年底悄然退出了其前十大流通股東之列。也就是說，自2017年6月宣布混改以來，天房發展還未找到“買主”。
在張波看來，“如果公司的實際控制人轉變為民營資本的控制者，勢必會企業帶來風格、策略等方面的變化。”誠如該人士所言，新鮮血液的注入會為企業帶來一定改變，但僅僅靠一個新的實際控制人，就能將天房發展拖出泥潭嗎？恐怕并不容易。