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央行報(bào)告緊盯居民購(gòu)房違規(guī)加杠桿 調(diào)控持續(xù)高壓

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2018-11-13  來(lái)源:蘭格鋼鐵網(wǎng)  瀏覽次數(shù):816
 
核心提示:樓市風(fēng)光不再,房?jī)r(jià)、地價(jià)降溫跡象明顯。與此同時(shí),最新發(fā)布的相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告以及記者調(diào)查采訪(fǎng)結(jié)果顯示,銀行房貸政策未見(jiàn)松動(dòng)
 樓市風(fēng)光不再,房?jī)r(jià)、地價(jià)降溫跡象明顯。與此同時(shí),最新發(fā)布的相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告以及記者調(diào)查采訪(fǎng)結(jié)果顯示,銀行房貸政策未見(jiàn)松動(dòng),房貸利率并未出現(xiàn)大面積回落。業(yè)內(nèi)人士表示,近年來(lái)居民購(gòu)房過(guò)快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門(mén)的高度關(guān)注,預(yù)計(jì)樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策從嚴(yán)態(tài)勢(shì)難以改變。

    樓市降溫跡象明顯

    “我把房子的售價(jià)從之前的498萬(wàn)元調(diào)到480萬(wàn)元,便宜了18萬(wàn)元。”北京的王先生打算賣(mài)掉他在雙井的老房,一開(kāi)始還想往上調(diào)價(jià),最終不得不跟隨樓市大勢(shì),在11月10日調(diào)低了房子報(bào)價(jià)。

    今年樓市“金九銀十”風(fēng)光不再,多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)1%的城市為34個(gè),較8月減少30.6%;漲幅超過(guò)2%的城市為6個(gè),較8月減少三分之二。

    成交量方面,麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,10月北京二手住宅整體網(wǎng)簽量為8879套,是今年3月以來(lái)的最低位,環(huán)比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套,環(huán)比減少18.4%,同比減少34.3%。

    “10月買(mǎi)方整體議價(jià)幅度明顯增大。”麥田房產(chǎn)分析師表示。根據(jù)北京麥田成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),10月客戶(hù)議價(jià)空間為2018年以來(lái)的最高水平。上述麥田房產(chǎn)分析師指出,在雙方議價(jià)中降價(jià)房源比例達(dá)到95%。其中,降價(jià)幅度在5%以?xún)?nèi)的成交房源占比為45%,降價(jià)幅度在5%至10%的成交房源占比為35%,降價(jià)幅度在10%以上的成交房源占比為14%,是今年以來(lái)的高位。

    除房?jī)r(jià)有所松動(dòng),地價(jià)溢價(jià)率也逐漸降低。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,50個(gè)城市中有46個(gè)城市出現(xiàn)平均土地溢價(jià)率下調(diào),占比高達(dá)92%。與此同時(shí),多個(gè)城市地塊出現(xiàn)流標(biāo)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,最近監(jiān)管部門(mén)對(duì)信托機(jī)構(gòu)的資金流向監(jiān)管趨于嚴(yán)格,部分房地產(chǎn)企業(yè)由于融資渠道收緊而對(duì)總價(jià)較高的地塊十分謹(jǐn)慎,拿地意愿并不強(qiáng)烈。

    整體而言,庫(kù)存上升、房產(chǎn)交易速度放緩,已經(jīng)成為現(xiàn)階段樓市的主要現(xiàn)象。庫(kù)存方面,日前,北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)達(dá)到32739套,是該數(shù)據(jù)最近三年首次超過(guò)3萬(wàn),去年同期住宅供應(yīng)量只有20269套。房產(chǎn)交易方面,北京多位中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者,最近二手房交易情況基本平穩(wěn),也有部分中介表示交易量下滑。“現(xiàn)在住房政策收緊,對(duì)供需都有影響,交易情況不如從前。”一位鏈家工作人員告訴記者。

    房貸利率整體未回落

    樓市降溫之下,有媒體近日?qǐng)?bào)道稱(chēng),部分城市房貸利率有下調(diào)跡象,這被視為房貸政策松動(dòng)的信號(hào)。不過(guò),根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2018年10月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》,10月全國(guó)房貸利率方面,首套房及二套房貸款利率平均值保持上升,漲幅持平上月。

    該報(bào)告顯示,一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市利率中出現(xiàn)部分銀行房貸利率高位回落的情況,但總體利率水平保持平穩(wěn),未來(lái)出現(xiàn)房貸利率大面積回落的可能性不大。

    《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前走訪(fǎng)了北京近10家銀行支行,發(fā)現(xiàn)北京并未出現(xiàn)明顯的房貸政策松動(dòng)跡象。在記者走訪(fǎng)的近10家支行中,中建工農(nóng)四大國(guó)有銀行、中信銀行(5.720,0.03,0.53%)和華夏銀行(7.860,0.11,1.42%)等多家股份制銀行以及北京銀行(6.040,0.04,0.67%)等城商行支行工作人員均表示,目前實(shí)行基準(zhǔn)上浮10%的首套房貸款利率政策,與之前保持持平。只有民生銀行(6.200,0.02,0.32%)某支行工作人員表示,首套房房貸利率出現(xiàn)下調(diào),由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人員告訴記者,目前他們并未收到下調(diào)房貸利率的相關(guān)通知。

    貸款速度方面,多家銀行工作人員表示,與之前沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化,根據(jù)房屋狀況、個(gè)人征信情況等一般在一周到一個(gè)月左右不等。

    上述報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示,10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍,環(huán)比9月上升0.18%,漲幅保持較低水平。在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中,出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)的銀行數(shù)量為19家,較上月增加16家,但回調(diào)的幅度一般在5個(gè)百分點(diǎn)左右,利率仍維持在基準(zhǔn)上浮15%至20%的水平。

    融360分析認(rèn)為,雖然少數(shù)銀行存在高位回調(diào),但目前整體趨勢(shì)穩(wěn)定,未來(lái)繼續(xù)出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能性較小,政策框架內(nèi)房貸市場(chǎng)的治理仍趨嚴(yán)。

    中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,少數(shù)銀行、個(gè)別地區(qū)房貸利率有所下降,主要是受市場(chǎng)流動(dòng)性影響,不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。“今年以來(lái)央行四次降準(zhǔn),銀行流動(dòng)性相對(duì)寬裕,部分銀行基于自身業(yè)務(wù)發(fā)展考慮對(duì)住房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整,并不代表樓市調(diào)控和整體房貸政策的放松。”

    房貸政策仍將從緊

    業(yè)內(nèi)人士表示,近年來(lái)居民購(gòu)房過(guò)快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門(mén)的高度關(guān)注,樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策預(yù)計(jì)將持續(xù)收緊。

    最新發(fā)布的中國(guó)人民銀行《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》專(zhuān)門(mén)辟出“住戶(hù)部門(mén)債務(wù)分析”一章節(jié)來(lái)對(duì)居民加杠桿現(xiàn)象進(jìn)行闡述,凸顯監(jiān)管部門(mén)對(duì)于這一問(wèn)題的關(guān)切。該報(bào)告稱(chēng),我國(guó)居民購(gòu)房存在違規(guī)加杠桿情況。2017年短期消費(fèi)貸款增速異常,1月短期消費(fèi)貸款余額同比增速為19.9%,至10月則上升至40.9%。這一現(xiàn)象的出現(xiàn),部分原因在于2016年下半年以來(lái)銀行逐漸收緊房貸授信,部分購(gòu)房者利用短期消費(fèi)貸款等渠道違規(guī)加杠桿,繞過(guò)首付比例限制,從而可能導(dǎo)致大量短期消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng),助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題更為突出。

    董希淼分析稱(chēng),我國(guó)居民杠桿率從國(guó)際比較來(lái)看不算很高,但近幾年上升速度很快,其中居民住房貸款的增長(zhǎng)起到了很大的助推作用。

    從去年開(kāi)始,在多個(gè)監(jiān)管部門(mén)的政策調(diào)控下,銀行一直執(zhí)行較緊的房貸政策,而銀行房貸增量也出現(xiàn)一定幅度下降。央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示,截至9月末,我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為24.88萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)17.9%,增速比去年末回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),從緊的政策走勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。

    董希淼表示,下一步,應(yīng)將貨幣政策保持在穩(wěn)健中性的狀態(tài)。央行可通過(guò)多種手段適度調(diào)節(jié)市場(chǎng)流動(dòng)性,但切勿讓貨幣政策滑向?qū)捤桑悦膺M(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)銀行也要實(shí)施嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。同時(shí),進(jìn)一步完善住房保障體系,盡快形成中低價(jià)位普通住房的有效供應(yīng),加快廉租房、公租房等建設(shè)。
 
 
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