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央行報告緊盯居民購房違規加杠桿 調控持續高壓

放大字體  縮小字體 發布日期:2018-11-13  來源:蘭格鋼鐵網  瀏覽次數:815
 
核心提示:樓市風光不再,房價、地價降溫跡象明顯。與此同時,最新發布的相關研究機構報告以及記者調查采訪結果顯示,銀行房貸政策未見松動
 樓市風光不再,房價、地價降溫跡象明顯。與此同時,最新發布的相關研究機構報告以及記者調查采訪結果顯示,銀行房貸政策未見松動,房貸利率并未出現大面積回落。業內人士表示,近年來居民購房過快加杠桿的現象已經引發監管部門的高度關注,預計樓市調控政策以及相關信貸政策從嚴態勢難以改變。

    樓市降溫跡象明顯

    “我把房子的售價從之前的498萬元調到480萬元,便宜了18萬元。”北京的王先生打算賣掉他在雙井的老房,一開始還想往上調價,最終不得不跟隨樓市大勢,在11月10日調低了房子報價。

    今年樓市“金九銀十”風光不再,多地房價出現明顯松動。國家統計局公布的數據顯示,9月房價環比漲幅超過1%的城市為34個,較8月減少30.6%;漲幅超過2%的城市為6個,較8月減少三分之二。

    成交量方面,麥田房產數據顯示,10月北京二手住宅整體網簽量為8879套,是今年3月以來的最低位,環比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套,環比減少18.4%,同比減少34.3%。

    “10月買方整體議價幅度明顯增大。”麥田房產分析師表示。根據北京麥田成交房源價格監測數據,10月客戶議價空間為2018年以來的最高水平。上述麥田房產分析師指出,在雙方議價中降價房源比例達到95%。其中,降價幅度在5%以內的成交房源占比為45%,降價幅度在5%至10%的成交房源占比為35%,降價幅度在10%以上的成交房源占比為14%,是今年以來的高位。

    除房價有所松動,地價溢價率也逐漸降低。中原地產研究中心統計數據顯示,50個城市中有46個城市出現平均土地溢價率下調,占比高達92%。與此同時,多個城市地塊出現流標。中原地產首席分析師張大偉表示,最近監管部門對信托機構的資金流向監管趨于嚴格,部分房地產企業由于融資渠道收緊而對總價較高的地塊十分謹慎,拿地意愿并不強烈。

    整體而言,庫存上升、房產交易速度放緩,已經成為現階段樓市的主要現象。庫存方面,日前,北京年內商品房住宅供應套數達到32739套,是該數據最近三年首次超過3萬,去年同期住宅供應量只有20269套。房產交易方面,北京多位中介機構工作人員告訴記者,最近二手房交易情況基本平穩,也有部分中介表示交易量下滑。“現在住房政策收緊,對供需都有影響,交易情況不如從前。”一位鏈家工作人員告訴記者。

    房貸利率整體未回落

    樓市降溫之下,有媒體近日報道稱,部分城市房貸利率有下調跡象,這被視為房貸政策松動的信號。不過,根據融360大數據研究院發布的《2018年10月中國房貸市場報告》,10月全國房貸利率方面,首套房及二套房貸款利率平均值保持上升,漲幅持平上月。

    該報告顯示,一線城市及二線城市利率中出現部分銀行房貸利率高位回落的情況,但總體利率水平保持平穩,未來出現房貸利率大面積回落的可能性不大。

    《經濟參考報》記者日前走訪了北京近10家銀行支行,發現北京并未出現明顯的房貸政策松動跡象。在記者走訪的近10家支行中,中建工農四大國有銀行、中信銀行(5.720,0.03,0.53%)和華夏銀行(7.860,0.11,1.42%)等多家股份制銀行以及北京銀行(6.040,0.04,0.67%)等城商行支行工作人員均表示,目前實行基準上浮10%的首套房貸款利率政策,與之前保持持平。只有民生銀行(6.200,0.02,0.32%)某支行工作人員表示,首套房房貸利率出現下調,由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人員告訴記者,目前他們并未收到下調房貸利率的相關通知。

    貸款速度方面,多家銀行工作人員表示,與之前沒有出現明顯變化,根據房屋狀況、個人征信情況等一般在一周到一個月左右不等。

    上述報告數據也顯示,10月全國首套房貸款平均利率為5.71%,相當于基準利率1.165倍,環比9月上升0.18%,漲幅保持較低水平。在全國35個城市533家銀行中,出現首套房貸款利率下調的銀行數量為19家,較上月增加16家,但回調的幅度一般在5個百分點左右,利率仍維持在基準上浮15%至20%的水平。

    融360分析認為,雖然少數銀行存在高位回調,但目前整體趨勢穩定,未來繼續出現大面積回調利率的可能性較小,政策框架內房貸市場的治理仍趨嚴。

    中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,少數銀行、個別地區房貸利率有所下降,主要是受市場流動性影響,不意味著房地產市場松綁。“今年以來央行四次降準,銀行流動性相對寬裕,部分銀行基于自身業務發展考慮對住房貸款利率進行了調整,并不代表樓市調控和整體房貸政策的放松。”

    房貸政策仍將從緊

    業內人士表示,近年來居民購房過快加杠桿的現象已經引發監管部門的高度關注,樓市調控政策以及相關信貸政策預計將持續收緊。

    最新發布的中國人民銀行《中國金融穩定報告(2018)》專門辟出“住戶部門債務分析”一章節來對居民加杠桿現象進行闡述,凸顯監管部門對于這一問題的關切。該報告稱,我國居民購房存在違規加杠桿情況。2017年短期消費貸款增速異常,1月短期消費貸款余額同比增速為19.9%,至10月則上升至40.9%。這一現象的出現,部分原因在于2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信,部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規加杠桿,繞過首付比例限制,從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場,助長了房地產市場投機行為,房價過快上漲問題更為突出。

    董希淼分析稱,我國居民杠桿率從國際比較來看不算很高,但近幾年上升速度很快,其中居民住房貸款的增長起到了很大的助推作用。

    從去年開始,在多個監管部門的政策調控下,銀行一直執行較緊的房貸政策,而銀行房貸增量也出現一定幅度下降。央行日前公布的數據顯示,截至9月末,我國個人住房貸款余額為24.88萬億元,同比增長17.9%,增速比去年末回落4.3個百分點。業內人士預計,從緊的政策走勢不會發生變化。

    董希淼表示,下一步,應將貨幣政策保持在穩健中性的狀態。央行可通過多種手段適度調節市場流動性,但切勿讓貨幣政策滑向寬松,以免進一步刺激房地產市場。商業銀行也要實施嚴格的差別化住房信貸政策。同時,進一步完善住房保障體系,盡快形成中低價位普通住房的有效供應,加快廉租房、公租房等建設。
 
 
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