2019年5月，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交整體平淡，傳統(tǒng)的“紅五月”行情并未出現(xiàn)。即使在五一黃金周期間，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等，而非看房、購(gòu)房。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，2019年3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的短暫“小陽(yáng)春”并未持續(xù)，5月份銷(xiāo)售市場(chǎng)整體低迷，多數(shù)城市項(xiàng)目案場(chǎng)實(shí)際到訪量不盡人意，成交量大幅回落。

“紅五月”熱銷(xiāo)行情不再

近日，記者在河北環(huán)京地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，2019開(kāi)年以來(lái)“北三縣”樓市銷(xiāo)售價(jià)格有所上漲，前來(lái)看房的人數(shù)明顯增加。不過(guò)，截至5月份，受到嚴(yán)格限購(gòu)政策影響，銷(xiāo)售數(shù)量基本處于休眠狀態(tài)，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力凸顯。

“已經(jīng)快2年沒(méi)這么多人來(lái)看房了。”位于燕郊首爾甜城售樓處的一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。兩年前，環(huán)北京的廊坊等城市出臺(tái)限購(gòu)政策，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)迅速“腰斬”，成交量也陷入冰點(diǎn)。

2018年四季度起，“北三縣”利好不斷。尤其是地鐵線路的直接利好，沿線公寓的銷(xiāo)售價(jià)格較2018年底上漲了2000元。不過(guò)，樓市并未擺脫有價(jià)無(wú)市的尷尬局面。上述置業(yè)顧問(wèn)表示，“2019年以來(lái)，盡管訪客帶看數(shù)量有所增加，但是成交量仍然處于低谷，不少中介公司已經(jīng)倒閉。”

不僅僅是環(huán)北京地區(qū)，克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份以來(lái)，各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷。以五一黃金周的成交數(shù)據(jù)為例，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交161萬(wàn)平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以-68%同比跌幅居首。

具體來(lái)看，4個(gè)一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬(wàn)平方米，同比下降75%。深圳市場(chǎng)回暖，成交量同比增長(zhǎng)41%。11個(gè)二線城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長(zhǎng)沙、青島等市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。

25個(gè)三四線城市成交量同比下降43%，各城市市場(chǎng)顯著分化。其中，惠州、溫州、湖州市場(chǎng)熱度明顯不及去年同期，成交量同比均腰斬。五一假期揚(yáng)州、韶關(guān)樓市異常冷清，成交量均不足1萬(wàn)平方米，同比跌幅超-90%。

　　樓市去化壓力普遍增加

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京樓市庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到7.13萬(wàn)套，創(chuàng)下近8年來(lái)新高。事實(shí)上，北京樓市在近一年的時(shí)間中庫(kù)存上漲近2萬(wàn)套，上漲幅度高達(dá)42%，尤其是2018年下半年再次出現(xiàn)了明顯的供應(yīng)井噴現(xiàn)象。

“在過(guò)去3年，北京累計(jì)出讓了95宗商品房住宅地塊(限競(jìng)房92宗)，合計(jì)規(guī)劃的商品房建筑面積達(dá)到了851萬(wàn)平方米。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“按照正常的投資邏輯，疊加建安稅費(fèi)等投資，這90多個(gè)項(xiàng)目大約合計(jì)是5000億的投資規(guī)模。不過(guò)，截至目前銷(xiāo)售規(guī)模僅有500億。”

“一方面，北京市場(chǎng)過(guò)去2年土地供應(yīng)規(guī)模逐漸開(kāi)始反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量上市。另一方面，供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，購(gòu)房者仍然全面觀望，這使得供大于求局面不斷加劇。”張大偉表示。

距離北京最近的河北“北三縣”同樣面臨去化壓力。2019年3月以來(lái)，廊坊市政府啟動(dòng)了整治全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷(xiāo)售專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)查規(guī)避限購(gòu)政策等12種違法銷(xiāo)售行為。

業(yè)內(nèi)人士指出，這幾乎“堵死”了企圖先交房款再補(bǔ)社保的購(gòu)房群體，開(kāi)發(fā)商、中介售樓壓力進(jìn)一步增大。廊坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面積從1761萬(wàn)平方米降至746萬(wàn)平方米、381萬(wàn)平方米，其中住宅成交面積從1603萬(wàn)平方米降至638萬(wàn)平方米、277萬(wàn)平方米，呈斷崖式暴跌態(tài)勢(shì)。大廠回族自治縣與通州區(qū)隔河相望。經(jīng)過(guò)嚴(yán)格限購(gòu)等政策調(diào)控，2018年新建商品房成交344套、3.9萬(wàn)平方米，同比下降95%，其中住宅159套、1.52萬(wàn)平方米，同比下降98%。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院針對(duì)全國(guó)百城住宅庫(kù)存的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2019年3月底，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年9月份以來(lái)，百城住宅庫(kù)存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，開(kāi)始步入上行通道。

“預(yù)計(jì)二季度庫(kù)存依然會(huì)有攀升的可能。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，2019年3月，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，有51個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中惠州、福州和廊坊3個(gè)城市的庫(kù)存上升速度較快，同比增速分別達(dá)到104%、82%和79%。

對(duì)比各線城市庫(kù)存數(shù)據(jù)，可以看出，三四線城市庫(kù)存拉升的態(tài)勢(shì)更為明顯。2018年11月份以來(lái)，三四線城市庫(kù)存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。尤其是，近5個(gè)月來(lái)三四線城市的庫(kù)存一直在明顯攀升。嚴(yán)躍進(jìn)指出，“三四線樓市已經(jīng)步入明顯降溫通道，進(jìn)而使得庫(kù)存去化壓力重新增加。”

　　部分城市嘗試轉(zhuǎn)型發(fā)展

由于近一個(gè)月來(lái)部分城市土地市場(chǎng)升溫，從4月開(kāi)始到現(xiàn)在，已經(jīng)有接近20個(gè)部委與城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)收緊類(lèi)的調(diào)控政策，對(duì)于房?jī)r(jià)明顯上漲城市進(jìn)行的政策調(diào)整頻繁出現(xiàn)，蘇州等城市甚至連續(xù)發(fā)布收緊性調(diào)控政策。

其中，住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，近期又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

“住建部連續(xù)2次發(fā)布城市價(jià)格上漲預(yù)警提示，預(yù)警、約談、問(wèn)責(zé)機(jī)制再次出現(xiàn)。”張大偉分析認(rèn)為，住建部再次明確要求房住不炒，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市及時(shí)提示、指導(dǎo)，對(duì)于落實(shí)“平穩(wěn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)”任務(wù)不利的地方政府，進(jìn)行約談及至按照有關(guān)程序、會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行問(wèn)責(zé)。意味著全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房”。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認(rèn)為，樓市“紅五月”開(kāi)局不佳，五一小長(zhǎng)假樓市成交遇冷。另一方面，由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，企業(yè)推案、營(yíng)銷(xiāo)熱情持續(xù)高漲，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平。從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，城市成交分化格局將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，一二線城市市場(chǎng)需求相對(duì)充足，成交量仍可能維持高位；三四線城市難言樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨一定的調(diào)整壓力。

值得一提的是，樓市寒冬給區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)一定影響。在一些區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)放緩，開(kāi)發(fā)量降低，使固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)降低。因房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，樓市休眠致使建筑、房地產(chǎn)中介、裝修、家電等相關(guān)行業(yè)發(fā)展放緩，收入滑坡。一些區(qū)域一半左右房產(chǎn)中介關(guān)門(mén)停業(yè)。部分開(kāi)發(fā)商庫(kù)存高、回款困難，出現(xiàn)裁員現(xiàn)象，其承擔(dān)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展也受到影響。

廊坊市一位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展自2017年起處于整體直線下滑態(tài)勢(shì)，根據(jù)目前市場(chǎng)形勢(shì)，開(kāi)發(fā)量將繼續(xù)大幅下降。大廠縣預(yù)計(jì)2019年全年新開(kāi)工商品房面積40萬(wàn)平方米左右，已達(dá)到2009年水平，與開(kāi)發(fā)高峰年度相比下降達(dá)78.33%，行業(yè)發(fā)展頹勢(shì)顯現(xiàn)。

面對(duì)樓市低迷態(tài)勢(shì)，環(huán)京地區(qū)部分區(qū)域主動(dòng)求變，開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，破解“房地產(chǎn)依賴癥”，例如大力發(fā)展“大智移云”(大數(shù)據(jù)、智能制造、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算)等高新產(chǎn)業(yè)以及高端裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣e極承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，2018年在房地產(chǎn)市場(chǎng)較“冷”時(shí)依然實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。