繼11月地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新年內(nèi)紀(jì)錄后，樓市定向微調(diào)仍在加碼。從國土北端的黑龍江、長江中游的長沙，到位于珠三角的廣佛，各地密集出臺資金審查或人才引進(jìn)措施。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已達(dá)575次，遠(yuǎn)超去年全年450次。

戲劇性事件仍在上演。12月10日，江蘇張家港市默默取消商品房兩年限售政策，引發(fā)全國關(guān)注。但未等政策官宣，張家港便宣布停止限售松綁。微妙的調(diào)控態(tài)度與樓市氣氛，讓人不禁想到去年此時山東菏澤打響調(diào)控松綁第一槍，隨即悄然離場。

而一旦市場企穩(wěn)直至下行，地產(chǎn)參與各方均會受到影響。漩渦中心的開發(fā)商，生存壓力更是只增不減。同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，截至今年中期，A股上市樣本房企貨幣資金對短期債務(wù)的覆蓋率均值為1.33，較上年同期下降0.4。樓市降溫持續(xù)，開發(fā)商經(jīng)營、資金鏈壓力加劇。

調(diào)控方式不一

與年末氣候相呼應(yīng)，各地房地產(chǎn)調(diào)控方式同樣“冷熱不一”。

日前，黑龍江住建廳等6部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知，規(guī)定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，不屬于金融貸款、資本市場融資等。此外，經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，并在兩年內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

針對土地端房企資金性質(zhì)，黑龍江嚴(yán)控態(tài)度明確。多位業(yè)內(nèi)專家表示，如果非自有資金進(jìn)入土拍市場，隨著參與者增多可能會推高成交價(jià)格。此舉有利于土地市場和預(yù)期穩(wěn)定，對于違規(guī)企業(yè)會給予重罰，不能拍地意味不能滾動開發(fā)，房企對待土地拍賣會更為謹(jǐn)慎。

往南行進(jìn)，分別位于長江中下游的長沙、張家港，卻均因樓市政策引發(fā)曖昧不明的爭論。

12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)文，對商品房價(jià)格的構(gòu)成進(jìn)行規(guī)范，并將商品房的平均利潤率限定在6%~8%。消息再度引起輿論關(guān)注。12月12日早間，長沙市發(fā)改委回應(yīng)稱，這是長沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

同樣在12月11日，張家港市房產(chǎn)交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經(jīng)停止。而就在前一日，上述機(jī)構(gòu)工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。類似調(diào)控“一日游”遠(yuǎn)非首次，今年7月，河南開封宣布取消“限售”，第二天該市又宣布撤銷政策。

暫放爭論，往陸地南端繼續(xù)前行。此時，調(diào)控步伐呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，從西南地區(qū)的成都、到世界第四大灣區(qū)內(nèi)的深圳、廣州、佛山，“松綁”動作不斷。其中成都解除高新南區(qū)居民限購約束，佛山等城則通過人才政策拓寬購房窗口。

“今年的樓市政策一直是雙向調(diào)控，既有放松，又有收緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。但整體調(diào)控力度依然驚人，11月全國地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新今年紀(jì)錄，高達(dá)72次。在地方政府緊鑼密鼓的調(diào)整下，2019年初至今，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計(jì)達(dá)575次，遠(yuǎn)超去年全年450次。

值得注意的是，多城密集啟動人才政策調(diào)整購房資格，這是近期調(diào)控力度高企的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，全國累計(jì)超過20城在11月發(fā)布各類人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有與人才購房資格、購房補(bǔ)貼的相關(guān)內(nèi)容。

不管調(diào)控松緊如何，地方基于土地財(cái)政而“托底”樓市卻大同小異。譬如，佛山去年賣地收入894億元，一般公共預(yù)算收入703億元，對土地的依賴度高達(dá)127.1%。同時，佛山今年前10個月成交新房92492套，自3月來已出現(xiàn)罕見6連跌。土地財(cái)政依賴癥不減，若樓市處于降溫通道，仍是難以承受之痛。

樓市進(jìn)入調(diào)整期

放眼過往地產(chǎn)周期，此輪房地產(chǎn)調(diào)控力度，堪稱空前。三年前，從中央到地方，各種政策輪番出臺，將狂熱樓市縛住手腳。從“五限”制度、到今年地產(chǎn)融資全面收緊，此輪調(diào)控的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價(jià)上漲，較10月再減6城，是近兩年市場最低點(diǎn)；房價(jià)下滑城市本月增至21個，為年內(nèi)最高，其中跌幅最大的是烏魯木齊，跌幅為0.9%。作為一線城市的廣州，也進(jìn)入跌幅前十。

張大偉認(rèn)為，在樓市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計(jì)口徑為網(wǎng)簽價(jià)格的新房數(shù)據(jù)依然上行。大部分城市新建商品房價(jià)格失真，房價(jià)更多要看二手房價(jià)格。

而數(shù)據(jù)顯示， 11月全國二手房價(jià)下調(diào)城市達(dá)33個，已連續(xù)6個月超20個；房價(jià)上漲城市僅32個，處于近4年最低點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%；31個二線城市環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；35個三線城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。

“一二三線城市樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期。后續(xù)如果沒有明顯政策變化，預(yù)計(jì)下滑趨勢在2020年將持續(xù)。”張大偉表示。

中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心近期同樣發(fā)布報(bào)告稱，2018年10月到2019年10月，中國樓市一直處在平穩(wěn)降溫過程。樓市總體降溫明顯，房價(jià)總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，增長率的空間差異有所擴(kuò)大。

從銷售規(guī)?？矗?019年11月全國商品房銷售面積達(dá)15654萬平方米，環(huán)比漲幅11%，同比漲幅1.1%。以此計(jì)算，年內(nèi)銷售累計(jì)增速繼10月首次回正后再拔高，1~11月同比增長0.2%。 但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是房企“以價(jià)換量”的結(jié)果，并非市場走暖。

社科院上述報(bào)告認(rèn)為，穩(wěn)增長方面，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長凈貢獻(xiàn)已由正轉(zhuǎn)負(fù)；惠民生方面，房地產(chǎn)對整體的住戶部門生計(jì)產(chǎn)生了雙重影響；調(diào)結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)對結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級起到阻礙作用；防風(fēng)險(xiǎn)方面，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的重要風(fēng)險(xiǎn)源。

在此之下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍以“維穩(wěn)”為第一要務(wù)。相關(guān)報(bào)告預(yù)測，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍會從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能性。隨著房地產(chǎn)市場成交量明顯下降，部分二三線城市庫存風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場面臨較大下行壓力。

房企承壓過小年

調(diào)控重壓下，最先感受到寒意的仍是開發(fā)商。清冷冬季，中國恒大(03333.HK)的廣告牌在石家莊交通干道上赫然陳列，上寫“全員營銷月，清尾大優(yōu)惠”。實(shí)際上，此前中國恒大通過降價(jià)促銷，前11月已實(shí)現(xiàn)5854億元銷售額，權(quán)益金額5568億元居于行業(yè)第一。

通過降價(jià)跑量，截至11月末，近七成房企目標(biāo)完成率已達(dá)90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍?jiān)趦?nèi)的九家房企已提前達(dá)成全年目標(biāo)。同時，也有超兩成房企目標(biāo)完成率尚在80%~90%之間，另有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及80%。

在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場仍然謹(jǐn)慎。從土地購置面積看， 1~11月土地購置面積累計(jì)增速降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點(diǎn)。“當(dāng)前房地產(chǎn)市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價(jià)率依舊保持在低位。”克而瑞認(rèn)為。

而如果樓市持續(xù)降溫，資金監(jiān)管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年中174家上市房企整體現(xiàn)金持有量相比年初增長7.98%至31466億元，同時總有息負(fù)債比年初也增加10.69%至76654億元。伴隨著負(fù)債規(guī)模不斷增大，企業(yè)財(cái)務(wù)將風(fēng)險(xiǎn)增大，穩(wěn)健性受到影響。

不過多位受訪者認(rèn)為，鑒于年底是房企沖業(yè)績關(guān)鍵期，勢必將加大營銷力度，以價(jià)換量換取現(xiàn)金流。而樓市全年有望刷新2018年15萬億的成交金額，全年銷售額大概率超過16萬億元。