中金湖北科投REIT：聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū) 推動產(chǎn)業(yè)升級和區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展

公開資料顯示，中金湖北科投REIT原始權(quán)益人為湖北省科技投資集團有限公司（“湖北科投”），基金管理人為中金基金管理有限公司（簡稱“中金基金”），于2022年12月30日獲得上交所受理。中金湖北科投光谷REIT發(fā)行后，由湖北科投全資子公司武漢光谷資產(chǎn)投資管理有限公司（“光谷資產(chǎn)”）作為外部管理機構(gòu)，與中金基金一同為基礎(chǔ)設(shè)施項目的持續(xù)穩(wěn)定運營保駕護航。

據(jù)悉，湖北科投聚焦產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)建設(shè)和資產(chǎn)運營，助力光谷區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展。截至2022年末，湖北科投已建成運營及在建的可租賃物業(yè)面積超過500萬平方米，以產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓和工業(yè)廠房等產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)為主，均為光谷片區(qū)具有重要影響力和持續(xù)競爭力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為基金提供了豐富的可擴募資產(chǎn)。

招募說明書顯示，該項目的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山大道1號的光谷軟件園A1-A7棟、商光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟（合稱為“光谷軟件園”）；以及位于武漢市東湖高新區(qū)光谷大道的現(xiàn)代光谷世貿(mào)中心互聯(lián)網(wǎng)+項目。

此前，中金基金在反饋意見答復(fù)中提到，中金湖北科投REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計估值由16.20億元下調(diào)至15.40億元，下降0.80億元。具體而言，光谷軟件園A1-A7 棟估值由10.69億元調(diào)整為10.24億元，光谷軟件園E3棟估值由0.77億元調(diào)整為0.78億元，光谷軟件園C6棟估值由2.51億元調(diào)整為2.40億元，互聯(lián)網(wǎng)+項目估值由2.23億元調(diào)整為1.98億元。

公告顯示，中金湖北科投REIT項目基礎(chǔ)資產(chǎn)賬面價值合計5.68億元，評估結(jié)果較招募說明書草案，該賬面價值增值合計9.72億元，增值率171.31%；其中目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面原值合計7.28億元，累計折舊合計1.60億元，剔除累計折舊影響的物業(yè)增值率為111.68%。

市場觀點稱，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集聚區(qū)，也是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。公募REITs可以通過資本市場打造可持續(xù)的投融資模式，在激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營活力的同時，助力實現(xiàn)推動產(chǎn)業(yè)升級和區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。

而中金湖北科投光谷REIT將通過引領(lǐng)區(qū)域存量資產(chǎn)與新增投資良性循環(huán)，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，對于盤活區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施存量、帶動新增投資、更好引領(lǐng)中部地區(qū)和長江中游城市群高質(zhì)量發(fā)展、促進中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略和長江經(jīng)濟帶重點區(qū)域協(xié)同發(fā)展具有積極意義。

中金山東高速REIT：高速公路品種再添一員 促進“交通強國”戰(zhàn)略有益實踐

另外一單新獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs原始權(quán)益人為山東高速集團有限公司（簡稱“山高集團”），外部管理機構(gòu)為山東高速股份有限公司（簡稱“山高股份”），同由中金基金管理有限公司進行管理。

基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為山東省鄄城縣至菏澤市高速公路（簡稱“鄄菏高速”），該項目位于山東省菏澤市內(nèi)，全長43.149公里。鄄菏高速是國家高速公路網(wǎng)德州-商丘-上饒高速公路（G0321）在山東省菏澤市的重要組成部分，也是山東省“九縱五橫一環(huán)七射多連”高速公路網(wǎng)最西邊的“一縱”和繞山東環(huán)線“一環(huán)”的重要組成部分，是貫通魯西、溝通京津冀、連接河南中原腹地的南北向省際大通道。

公告顯示，根據(jù)初始評估報告，產(chǎn)品采用收益法作為評估方法，折現(xiàn)率為8.73%。采用收益法評估后的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日（2022年12月31日）的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為283686.76 萬元，增值額為48160.87萬元，增值率20.45%。

此外，中金基金在答復(fù)上交所針對鄄菏高速歷史交通量及收入復(fù)合增長率的合理性時表示，2016至2022年期間，交通量均呈現(xiàn)增長趨勢，僅在2022年因疫情原因?qū)е陆煌肯陆担ㄐ匈M收入僅在2020年因新冠疫情的影響呈現(xiàn)負(fù)增長，除此之外，鄄菏高速在運營期間未受到其他特殊事件影響。從鄄菏高速歷史交通量和通行費收入看，其歷史復(fù)合增長率遠(yuǎn)高于預(yù)測期復(fù)合增長率水平。

高速公路是社會經(jīng)濟發(fā)展的“動脈”，是區(qū)域經(jīng)濟運行情況的“晴雨表”，是服務(wù)人民美好生活的“生命線”，是推進高質(zhì)量發(fā)展的“先行官”。

山高集團表示，發(fā)行上市交通基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將助力盤活交通基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、豐富長期金融產(chǎn)品“工具包”，是資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟、助力“交通強國”戰(zhàn)略的有益實踐。通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs的運作，希望將凈回收資金進一步投入同區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目的完善，以實際行動助力《“十四五”現(xiàn)代綜合交通運輸體系發(fā)展規(guī)劃》的落地。

中金基金觀點稱，將繼續(xù)加強公募REITs領(lǐng)域投入，在實踐中不斷提高投資與運管能力，努力實現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運營，積極探索不同基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型及優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴容、擴募，保護投資者合法權(quán)益，切實提高投資者獲得感，助力公募基金行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。