中金湖北科投REIT：聚焦產業園區 推動產業升級和區域高質量發展

公開資料顯示，中金湖北科投REIT原始權益人為湖北省科技投資集團有限公司（“湖北科投”），基金管理人為中金基金管理有限公司（簡稱“中金基金”），于2022年12月30日獲得上交所受理。中金湖北科投光谷REIT發行后，由湖北科投全資子公司武漢光谷資產投資管理有限公司（“光谷資產”）作為外部管理機構，與中金基金一同為基礎設施項目的持續穩定運營保駕護航。

據悉，湖北科投聚焦產業投資、開發建設和資產運營，助力光谷區域產業集群建設和經濟社會發展。截至2022年末，湖北科投已建成運營及在建的可租賃物業面積超過500萬平方米，以產業研發樓和工業廠房等產業園區類資產為主，均為光谷片區具有重要影響力和持續競爭力的優質物業，為基金提供了豐富的可擴募資產。

招募說明書顯示，該項目的基礎設施資產包括位于武漢市東湖新技術開發區關山大道1號的光谷軟件園A1-A7棟、商光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟（合稱為“光谷軟件園”）；以及位于武漢市東湖高新區光谷大道的現代光谷世貿中心互聯網+項目。

此前，中金基金在反饋意見答復中提到，中金湖北科投REIT基礎設施資產合計估值由16.20億元下調至15.40億元，下降0.80億元。具體而言，光谷軟件園A1-A7 棟估值由10.69億元調整為10.24億元，光谷軟件園E3棟估值由0.77億元調整為0.78億元，光谷軟件園C6棟估值由2.51億元調整為2.40億元，互聯網+項目估值由2.23億元調整為1.98億元。

公告顯示，中金湖北科投REIT項目基礎資產賬面價值合計5.68億元，評估結果較招募說明書草案，該賬面價值增值合計9.72億元，增值率171.31%；其中目標基礎設施資產賬面原值合計7.28億元，累計折舊合計1.60億元，剔除累計折舊影響的物業增值率為111.68%。

市場觀點稱，產業園區是產業發展的集聚區，也是區域經濟發展的重要載體。公募REITs可以通過資本市場打造可持續的投融資模式，在激發產業園區運營活力的同時，助力實現推動產業升級和區域經濟高質量發展的目標。

而中金湖北科投光谷REIT將通過引領區域存量資產與新增投資良性循環，推動產業轉型升級，對于盤活區域基礎設施存量、帶動新增投資、更好引領中部地區和長江中游城市群高質量發展、促進中部地區崛起戰略和長江經濟帶重點區域協同發展具有積極意義。

中金山東高速REIT：高速公路品種再添一員 促進“交通強國”戰略有益實踐

另外一單新獲批的基礎設施公募REITs原始權益人為山東高速集團有限公司（簡稱“山高集團”），外部管理機構為山東高速股份有限公司（簡稱“山高股份”），同由中金基金管理有限公司進行管理。

基金初始投資的基礎設施資產為山東省鄄城縣至菏澤市高速公路（簡稱“鄄菏高速”），該項目位于山東省菏澤市內，全長43.149公里。鄄菏高速是國家高速公路網德州-商丘-上饒高速公路（G0321）在山東省菏澤市的重要組成部分，也是山東省“九縱五橫一環七射多連”高速公路網最西邊的“一縱”和繞山東環線“一環”的重要組成部分，是貫通魯西、溝通京津冀、連接河南中原腹地的南北向省際大通道。

公告顯示，根據初始評估報告，產品采用收益法作為評估方法，折現率為8.73%。采用收益法評估后的基礎設施資產在評估基準日（2022年12月31日）的預計未來現金流量現值為283686.76 萬元，增值額為48160.87萬元，增值率20.45%。

此外，中金基金在答復上交所針對鄄菏高速歷史交通量及收入復合增長率的合理性時表示，2016至2022年期間，交通量均呈現增長趨勢，僅在2022年因疫情原因導致交通量下降，通行費收入僅在2020年因新冠疫情的影響呈現負增長，除此之外，鄄菏高速在運營期間未受到其他特殊事件影響。從鄄菏高速歷史交通量和通行費收入看，其歷史復合增長率遠高于預測期復合增長率水平。

高速公路是社會經濟發展的“動脈”，是區域經濟運行情況的“晴雨表”，是服務人民美好生活的“生命線”，是推進高質量發展的“先行官”。

山高集團表示，發行上市交通基礎設施公募REITs，將助力盤活交通基礎設施存量資產、豐富長期金融產品“工具包”，是資本市場服務實體經濟、助力“交通強國”戰略的有益實踐。通過基礎設施REITs的運作，希望將凈回收資金進一步投入同區域內基礎設施項目的完善，以實際行動助力《“十四五”現代綜合交通運輸體系發展規劃》的落地。

中金基金觀點稱，將繼續加強公募REITs領域投入，在實踐中不斷提高投資與運管能力，努力實現資產持續穩健運營，積極探索不同基礎設施資產類型及優質基礎設施資產的擴容、擴募，保護投資者合法權益，切實提高投資者獲得感，助力公募基金行業高質量發展。