國內(nèi)公募REITs（C-REITs）市場7月收益情況

數(shù)據(jù)來源：Wind、中金公司研究部

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs漸行漸近

“目前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目都在積極推進(jìn)中，盡管具體落地時間暫時無法確定，但市場參與各方都抱有很大期待。”有業(yè)內(nèi)人士表示。市場機(jī)構(gòu)參與活躍度持續(xù)提升的背后，來自政策監(jiān)管層面鼓勵信號的釋放成為重要支撐。

今年以來，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會等紛紛圍繞消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目密集發(fā)聲。3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；7月中旬，商務(wù)部等13個部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知》中提到，支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）；7月下旬，證監(jiān)會在召開的2023年系統(tǒng)年中工作座談會中就提出“抓緊推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）項目落地”。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于REITs市場而言，新類型REITs的發(fā)行上市能夠推動市場持續(xù)擴(kuò)容增類，同時豐富投資者可投標(biāo)的。將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍，也有助于進(jìn)一步引入社會資本更多參與線下消費(fèi)場景投資。

華夏基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地的意義及緊迫性主要為以下幾個方面：首先，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略并支持國內(nèi)消費(fèi)的重要舉措，推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，能夠?qū)崿F(xiàn)以投資帶動消費(fèi)，惠及民生同時服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)；其次，發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs有助于盤活存量資產(chǎn)并優(yōu)化投融資模式，從而提升消費(fèi)的空間載體，改善消費(fèi)條件，優(yōu)化消費(fèi)場景；再次，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行能夠增加投資者的投資范圍，幫助投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高市場流動性，從而吸引更多資金投入REITs市場，推動整個REITs市場的發(fā)展。

相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)也已經(jīng)行動起來，各項申報發(fā)行工作穩(wěn)步推進(jìn)。截至目前，已有多家上市公司發(fā)布公告表示將籌劃發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。百聯(lián)股份公告稱，公司作為原始權(quán)益人，擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎(chǔ)設(shè)施項目申報發(fā)行公募REIT；天虹股份也公告，擬以其下屬公司持有的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目申請試點(diǎn)發(fā)行公募REIT項目。另外，有消息稱，華潤置地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT、萬達(dá)商管消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT、首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REIT等項目也都在籌備中。

華潤元大基金資產(chǎn)證券化部總經(jīng)理林海介紹，從國際經(jīng)驗來看，海外成熟REITs市場中，消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施為主流底層資產(chǎn)，收益較為可觀。截至2022年年底，我國商業(yè)不動產(chǎn)存量市值約35萬億元至40萬億元，全國購物中心體量達(dá)到5億平方米，但成交活躍度偏低，其核心原因在于不動產(chǎn)大宗交易金額較大、門檻過高。公募REITs以資產(chǎn)證券化的方式，將使不動產(chǎn)投資的門檻降低，普通投資者能夠參與投資，未來百貨商場、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)有望盤活。

在中航基金董事總經(jīng)理、不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫看來，對發(fā)行人而言，由于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目投資金額高且投資回收周期長，通過將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目打包發(fā)行REITs，能引入社會資本，增強(qiáng)持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的公司資本實(shí)力，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，促進(jìn)資金融通。回收資金可用于新項目投資建設(shè)，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場景，是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向。

類別不斷豐富項目儲備充足

“新類型公募REITs的放開還需要監(jiān)管及各方的共同認(rèn)可，我們也希望在現(xiàn)有REITs穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上，未來能夠逐步放開更多不動產(chǎn)業(yè)態(tài)類型，進(jìn)一步提升公募REITs的投資品類。”華夏基金方面表示。

除了諸如百貨商場、購物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目，多種資產(chǎn)類型中的文旅公募REITs也在靜待“零的突破”。此前有業(yè)內(nèi)人士透露，該類型首批項目有望在年內(nèi)取得突破。據(jù)統(tǒng)計，包括武當(dāng)山、華山、黃山、武隆喀斯特、洛陽龍門、矮寨奇觀等多地景區(qū)都啟動了公募REITs招標(biāo)、申報相關(guān)工作。

中國國際工程咨詢有限公司黨委書記、董事長茍護(hù)生撰文表示，公募REITs作為一種直接融資工具，將資產(chǎn)出表進(jìn)行真實(shí)銷售和破產(chǎn)隔離，大大激發(fā)了盤活文旅資產(chǎn)的創(chuàng)新活力。通過REITs等形式盤活文旅存量資產(chǎn)，可以帶動更多優(yōu)質(zhì)文旅資產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于釋放文化資源稟賦，培育文旅發(fā)展動能。茍護(hù)生同時也強(qiáng)調(diào)文旅基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)嚴(yán)把底層資產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，資產(chǎn)合規(guī)尤為重要。相關(guān)REITs穩(wěn)健發(fā)展，底層資產(chǎn)質(zhì)量過硬是基本保障，特別是資產(chǎn)合規(guī)性、收益穩(wěn)定性等方面，必須經(jīng)得起時間和實(shí)踐檢驗。

更豐富的項目也在政策支持下不斷涌現(xiàn)。國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司副司長、一級巡視員韓志峰此前介紹，國家發(fā)展改革委目前已向證監(jiān)會推薦35個基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，其中包括4個擴(kuò)募項目。另外，國家發(fā)展改革委也已先后組織召開16場開門辦公會，對71個基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目進(jìn)行集體研討，涉及購物中心、光伏風(fēng)電、大數(shù)據(jù)中心等多種資產(chǎn)類型。

機(jī)構(gòu)看好公募REITs配置價值

一級市場各類項目穩(wěn)步推進(jìn)的同時，二級市場上的公募REITs行情也在近期逐步企穩(wěn)回暖。

來自中金公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，公募REITs的28只上市標(biāo)的總市值為916億元（含擴(kuò)募份額），自由流通市值404億元。受到“FOF入市”等積極因素影響，7月公募REITs市場量價齊升，市場情緒持續(xù)修復(fù)。其中，產(chǎn)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報為5.08%，經(jīng)營權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報為5.07%。場內(nèi)日均成交額環(huán)比上升29%，日均達(dá)3.45億元，日均換手率由6月的0.71%上升至0.97%，為近4個月最高。月度大宗交易額由6月的15.7億元降至8.7億元。

東興證券認(rèn)為，從長期來看，市場價格不會過多偏離實(shí)際資產(chǎn)的公允價值。因此，二級市場價格會表現(xiàn)為向內(nèi)在價值回歸。中信建投認(rèn)為，公募REITs市場業(yè)態(tài)之間分化會比較明顯，建議重點(diǎn)關(guān)注整租類REIT、廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT及能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT等三大方向。

“我們認(rèn)為3-6個月維度看，市場流動性及基本面或均有積極變化。流動性端，公募FOF投研資源投入后對公募REITs的實(shí)際配置節(jié)奏值得關(guān)注，同時建議積極關(guān)注下半年新項目入市情況。”中金公司投研團(tuán)隊表示，業(yè)績端建議關(guān)注各項目下半年經(jīng)營修復(fù)以及經(jīng)營穩(wěn)定性，如產(chǎn)權(quán)項目招租與簽約進(jìn)展、高速公路項目貨車流量改善以及能源項目現(xiàn)金流增長等。