商品房“以舊換新”有哪些模式？如何保障換房者權益？對房地產市場影響幾何？記者就此進行了采訪。

一線城市加入商品房“以舊換新”行列

記者從深圳市住房和建設局了解到，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會日前聯合發起商品住房“以舊換新”的“換馨家”活動，并公布了第一批21家中介機構和13個房地產項目名單。

“換馨家”活動鼓勵房地產開發企業和中介機構與計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署涉及“解約保護期”的協議，以降低居民換房風險。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”，建議不少于90天。在協議約定的期限內，如果舊房成功售出，開發企業和換房人將按約定繼續完成新房交易手續。若舊房未能在約定期限內售出，開發企業和換房人則按約定解除協議并無條件退款，換房人無需承擔任何違約責任。

記者了解到，目前深圳新房訂金在幾萬元到幾十萬元不等。此外，該活動還倡導房地產開發企業和中介機構為換房人購買新房提供購房價款、傭金等專屬優惠方案。對換房成功的居民，中介機構還將在新房交付前提供租房傭金優惠等服務。

參與“換馨家”活動的深圳樂有家房產交易有限公司，已于19日聯合綠景地產旗下“綠景白石洲璟庭”項目開展“以舊換新”活動試點。“20日、21日周末兩天吸引不少客戶到場看房，簽約參與‘以舊換新’的客戶有7批，意向成交7套、金額超億元，成交轉化率相較此前提升了50%。”樂有家營銷總裁賀玲說。

綠景集團副總裁胡衛明表示，“以舊換新”活動啟動以來，“綠景白石洲璟庭”項目上客量增加了25%左右。

新房訂金可退回 減輕居民換房負擔

據中指研究院監測，目前全國已有超過30個城市表態支持商品房“以舊換新”，方式主要有三種：一是購房者繳納訂金鎖定新房后，中介掛牌出售舊房，在一定期限內賣出則新房合同生效，反之則退還新房訂金；二是國企或其他第三方收購舊房，售房款用于在相應項目購買新房，比如鄭州市政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，收購二手住房促成“以舊換新”，全年計劃完成5000套；三是發放“以舊換新”購房補貼，比如揚州對于“以舊換新”給予新購商品住宅契稅補貼（補貼比例不超過1.5%）。

市場人士普遍認為，商品房“以舊換新”，可以減輕居民換房負擔，對于改善性住房消費需求釋放有積極作用。

“‘以舊換新’，賣得掉就換房，賣不掉訂金也能拿回來，省心很多。”在深圳參與“以舊換新”活動的購房者陳先生告訴記者，其現有住房樓齡已超20年，想通過換房改善生活品質。舊房能賣700多萬元，新房價格大約1100萬元，價差在可承受的范圍內。之前因為擔心不知何時能賣掉舊房拿到房款，一旦賣不掉，下手新房將損失數十萬元訂金，所以一直不敢出手。

深圳市房地產中介協會會長張媛說，開展商品住房“以舊換新”活動，打通了賣房買房全流程，有利于解決連環單帶來的違約和糾紛交易風險，有助于減少購房者“未賣不敢買”的換房顧慮，從而加快商品住房流通，提升商品住房置換交易便利度，縮短換房周期。

“舊房能不能賣出去”是關鍵

“‘以舊換新’既關聯著剛需的買家，也關聯著改善置換的賣家。關鍵在于，舊房能不能賣得出去。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，“以舊換新”是更好滿足居民剛性和改善性住房需求的創新性政策工具。

中指研究院認為，整體來看，盡管不少區域提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處于政策探索階段，效果還需進一步觀察。當前換房者面臨二手房市場調整壓力，不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房者若想快速售出二手房，需要在價格方面做出一定讓步。此外，居民就業、收入預期還需進一步改善才能有效釋放購買力。

嚴躍進認為，地方政府指定國資收購二手房，需要研究不同類型二手房收購后的再利用模式，否則可能會對地方財政帶來考驗。

與此同時，新房能不能滿足‘住得好’的改善性需求也是“以舊換新”的一個重要條件。李宇嘉認為，開發商要為改善性需求打造能滿足其住房消費升級的產品，不能僅僅把“換新”作為去尾貨的機會。新房各方面的品質要與購房者目標相契合才能實現“以舊換新”的目的。