房地產行業是鋼鐵行業的晴雨表，研究鋼鐵行業離不開對房地產行業的把握，缺不了對房地產周期的定位，少不了對房地產建設的理解。2019年7月30日，中央政治局會議延續“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并且更進一步提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。房地產基調已定，我國房地產行業對鋼材的需求進入下行通道。

分析框架：房地產建設周期對鋼材需求的影響

鋼材需求處于房地產開發的前周期，短期內受到新開工面積的直接影響，銷售回款情況進一步在中期影響新開工的持續性，長期來看，國家政策和資金意愿影響房屋銷售和新開工，最終影響鋼材需求，形成鋼鐵行業的房地產分析框架。

(1)新開工決定房地產行業對鋼材需求的短期節奏。鋼鐵消耗主要位于房地產建設周期前端，因此需要重點關注拿地、開工這兩個前周期指標，通常開發商會在獲得土地使用權后1—6個月開始進入現場施工。

(2)資金回款決定房地產行業對鋼材需求的中期節奏。由于房屋銷售情況決定了開發商資金回籠和再投資的節奏，通常從開工到期房預售需要6—9個月，從開工到現房銷售需要2—4年的時間。從資金占用角度出發，開發商通過縮短開工至預售的時間，拉長預售至竣工交付的時間，可以最大程度的減少資金占用，回籠現金流。新開工周期縮短，有利于鋼鐵需求。

(3)國家政策和資金意愿決定房地產行業對鋼材需求的長期方向。國家政策可以劃分為貨幣政策和行業政策，貨幣政策主要是提高或下調存貸款基準利率；行業政策手段更為豐富，包括限售、限價、限購、限貸等。資金意愿可以通過房地產開發資金來表征。房地產開發資金主要有四個來源：國內貸款、自籌資金、利用外資和其他資金。其中，其他資金(個人按揭貸款和定金及預收款)占房地產開發資金的比重與日俱增，為50%以上，重要性不斷提升。

實證模型：鋼材銷售量與房地產行業的聯動

通過2006年2月至2019年6月數據，以重點企業鋼材銷售量為因變量，房地產行業相關指標為自變量，構建回歸模型確立房地產行業與鋼材需求的相互關系。

回歸模型結果表明，新開工面積、施工面積、現房銷售面積、期房銷售面積4項指標與鋼材銷售量呈現顯著正相關關系，商品房待售面積與鋼材銷售量為顯著反向關系，符合經濟實質。

(1)房地產建設前周期中消耗大量鋼材，新開工面積與鋼材銷售量顯著相關。新開工面積屬于前周期指標，與鋼材消耗形成顯著相關，新開工面積每增加1萬平方米，鋼材銷量增加230噸。施工面積中涵蓋房地產建設前周期，因此也與鋼材銷量顯著正相關，施工面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量增加19噸。竣工面積屬于房地產開發后周期階段，回歸模型顯示與鋼材銷售量無顯著關聯。

(2)商品房銷售為開發商提供現金流，刺激再次新開工，商品房銷售與鋼材銷售量顯著正相關。期房銷售面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量增加12035噸；現房銷售面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量增加9108噸。

(3)商品房待售面積指商品房現房庫存，是狹義的商品房庫存，當庫存增加時，開發商開工積極性回落，利空鋼材銷售量。回歸模型同樣反映了商品房庫存與鋼材銷售量的反向關系，商品房待售面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量減少197噸。

感知未來：房地產行業對鋼材需求進入下行通道

2019年1—6月，房屋新開工的韌性為鋼材需求提供保障。2019年3月重點企業鋼材成交量創出近3年新高，達到5544.74萬噸。根據中鋼協統計數據，6月重點企業鋼材成交量繼續攀升至5694.22萬噸。

目前，我國房地產行業處于“前高后低”狀態，開工較高，銷售走弱。

前周期指標中，房地產開發投資增速維持在較高水平，2019年6月累計同比增速達10.90%；房屋新開工面積累計同比增速雖然依然維持在10.10%的水平，但低于2016—2018年同期水平，并出現了拐頭向下的趨勢。房屋施工面積累計同比增幅達8.8%，不斷超越市場預期。

后周期指標中，房屋竣工面積和商品房銷售面積處于負增長區間，累計同比增速分別為-12.70%和-1.8%。現房庫存依然維持去化狀態，2019年6月待售商品房面積累計同比減少8.9%。

短期來看，當前房屋新開工處于消磨韌性、抵抗回落的狀態。2019年，房屋新開工面積從4月的峰值回落，6月，房屋新開工面積累計同比增速為10.1%，低于2016—2018年水平。

中期來看，資金回款走差對新開工的助力減弱。2010年至今，期房與現房銷售面積領先于新開工面積6個月。當前房屋新開工的韌性便來自于6個月前商品房銷售帶來的現金流。2018年信貸緊張，開發商采取高周轉模式，加快開工后預售、拿地、再開工的節奏。2018年下半年，商品房銷售面積維持在同比增長1.4%—4.2%的水平，給予開發商足夠的現金流，從而再投資帶動新開工走強。目前，商品房銷售面積(含期房和現房)進入負增長區間，2019年1—6月依次為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。此外，從購置面積同樣可以看出端倪，2019年1—6月，本年購置土地面積增速維持在-28%至-34%的負區間。過去支撐新開工韌性的資金流失，土地儲備回落，新開工開始承壓。

長期來看，國家政策和資金意愿決定房地產市場的長期方向。目前，行業政策立意于長效機制，不改收緊狀態。2019年7月30日，中央政治局會議強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，更進一步提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。同時，監管持續施壓，抑制資金流向房地產。例如，銀行、信托等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務等。

總之，我國房地產行業對鋼材的需求進入下行通道。