備受市場關注的《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)于昨日截止向社會公開征求意見，征稅范圍、計稅方式、稅率等成為討論焦點。

房地產開發企業清算條件收緊

這次《征求意見稿》最重要的變化是從此前的暫行條例平移上升為法律，并在征稅的范圍上進行調整。

比如，與國家土地制度改革銜接，首次將集體土地及其地上建筑物納入土地增值稅的征稅范圍，同時后期配合取消土地增值收益調節金，使立法前后集體房地產負擔總體穩定。

為保持現行稅制框架和稅負水平總體不變，此次稅率仍實行原有的四級超率累進稅率。不過，普通住宅減免規定調整、明確納稅期限以及征收管理模式調整等仍對房地產開發企業產生影響。

比如，之前稅務機關可以要求納稅人提前清算的條件直接規定為納稅人必須進行清算的條件，如已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上等，則必須在90日內向稅務機關申報清算，而無需經稅務機關通知。

業內人士普遍認為，清算收緊等舉措雖然對交稅成本影響不大，但壓縮了企業的操作空間，使得企業的整體資金壓力有所上升。預計土地增值稅調整對土地儲備多、開發周期長、產品溢價大的開發商影響較為明顯，對快周轉企業影響較小。

《征求意見稿》在稅收優惠中還增加了建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規定，同時賦予了地方政府某些決策權限。

“條例上升為法律，將更為嚴謹，有利于進一步規范房地產的稅收管理，避免稅收的流失，增加地方財政收入。適當授權地方政府減免的權力，有利于地方政府根據具體的情況進行政策調整，促進地方經濟的發展及維護房地產市場的穩定。” 北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長李旭紅在接受上證報采訪時表示。

個人是否繼續免征仍是關注焦點

個人是否繼續免征仍是公眾關注的焦點。

根據此前《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》的規定，“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”此次公示的《征求意見稿》中，減免政策并未涉及以上內容。

《征求意見稿》明確可以減免土地增值稅的只有四種情況。但是，“增加授權國務院可規定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務院需要根據經濟社會發展形勢，相機決定一些階段性、過渡性優惠政策，如企業改制重組土地增值稅政策、房地產市場調控相關的土地增值稅政策等。”這被業內人士解讀為，給未來調控房地產市場預留了較大空間。

不過，多位專家對上證報表示，目前對個人買賣住宅全面征收“土地增值稅”可能性不大，但不排除以后有條件的征收。

還有一些細節也引起討論。比如，此前各地曾發生將股權轉讓從實質上認定為房地產轉讓從而課征土地增值稅的案例，由此引發了是否能夠在土地增值稅法規體系缺乏反避稅條款的前提下對交易法律形式進行重新定性的爭議，而此次《征求意見稿》并未加入反避稅條款。

根據《2019年財政部立法工作安排》，財政部計劃年內力爭完成土地增值稅法的部內起草工作，及時上報國務院。而根據《國務院辦公廳關于印發國務院2019年立法工作計劃的通知》，本年度擬提請全國人大常委會審議的法律案中未包含土地增值稅法草案。業內預計，《中華人民共和國土地增值稅法》擬提請全國人大常委會審議的時間應不會早于2020年。