市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)恢復(fù)

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹代表論壇發(fā)布CMF中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)專題報(bào)告。秦虹指出，隨著疫情基本得到控制，各行各業(yè)全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在快速恢復(fù)，而且相關(guān)指標(biāo)的表現(xiàn)都相對(duì)不錯(cuò)。其中，新房成交規(guī)模累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄，價(jià)格穩(wěn)中有漲。土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲，持續(xù)升溫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速好于固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資。房地產(chǎn)投資端的韌性仍存，將繼續(xù)在我國(guó)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中發(fā)揮重要作用。

如何看待接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？與會(huì)專家發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)劉元春表示，在后疫情時(shí)代只要中國(guó)疫情可控，資產(chǎn)價(jià)格適度回歸的預(yù)期就是既定的，資產(chǎn)和流動(dòng)性的流向也應(yīng)該是既定的，因此房地產(chǎn)在下半年出現(xiàn)持續(xù)回升是大概率事件。

摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出，房地產(chǎn)雖然在恢復(fù)，但目前并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭，無(wú)論從政策還是市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)講都是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)投資全年增速在5%左右，房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)銷售大概都在個(gè)位數(shù)的水平。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）聯(lián)席主席，中誠(chéng)信集團(tuán)董事長(zhǎng)毛振華認(rèn)為，總體上短期來(lái)看房地產(chǎn)出現(xiàn)快速下降的風(fēng)險(xiǎn)是非常小的。但在某些人口和產(chǎn)業(yè)流失比較嚴(yán)重的地區(qū)，特別是在四五線城市，房?jī)r(jià)下行存在非常大的可能性。

呈現(xiàn)超級(jí)分化格局

報(bào)告顯示，經(jīng)過(guò)城鎮(zhèn)住房制度改革后的20年多年發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售規(guī)模從1998年的1億平方米增長(zhǎng)到2019年的17億平方米，增長(zhǎng)了16倍。在總量增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化，企業(yè)市場(chǎng)占有率、融資成本、土地儲(chǔ)備格局、企業(yè)盈利能力以及不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)了分化。

“經(jīng)過(guò)疫情之后的當(dāng)前，用分化已經(jīng)不足以形容房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了超級(jí)分化的格局。”秦虹說(shuō)。

秦虹分析稱，如1-5月在全國(guó)商品房銷售額和銷售面積均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況下，規(guī)模在500億以上的房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售額已經(jīng)恢復(fù)到了正增長(zhǎng)，這反映出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。而這種超級(jí)分化在房地產(chǎn)企業(yè)之間以及城市之間、城市內(nèi)的項(xiàng)目之間均有體現(xiàn)，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、不同地段的房產(chǎn)需求量、不同房企的庫(kù)存也都存在超級(jí)分化。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速分化對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言存在很多積極影響。一是一些經(jīng)營(yíng)不善的弱小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出市場(chǎng)，使得市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加合理；二是這種分化有助于降低行業(yè)成本；三是有助于調(diào)控政策落地，使市場(chǎng)保持健康發(fā)展。

仍需堅(jiān)定調(diào)控方向

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，今年以來(lái)，中央多次為房地產(chǎn)政策定調(diào)。4月，中共中央政治局會(huì)議提到“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。5月，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

報(bào)告指出，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定和金融安全至關(guān)重要。中長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)處于高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的矛盾并未得到實(shí)質(zhì)性解決。房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化使房地產(chǎn)調(diào)控和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的難度更大。

在此背景下，秦虹認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需堅(jiān)定調(diào)控方向，在施策方向上需要保持“五個(gè)不變”。一是“房住不炒”戰(zhàn)略定位不變。政策關(guān)鍵在“炒”字，防止炒房反彈。二是“租售并舉”的供給體系不變。政策關(guān)鍵在“租”字，發(fā)展好住房租賃市場(chǎng)。三是“因城施策”的調(diào)控機(jī)制不變。政策關(guān)鍵在“城”字，城市政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)負(fù)總責(zé)。四是實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)不變。政策關(guān)鍵在“穩(wěn)”字，防止市場(chǎng)大起大落。五是房地產(chǎn)金融政策維持穩(wěn)健不變。房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)對(duì)貨幣政策高度的敏感，政策關(guān)鍵在穩(wěn)房貸利率。

新時(shí)代證券副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東就疫情之后的房地產(chǎn)政策發(fā)表了自己的看法。他認(rèn)為，對(duì)待不同城市要差別對(duì)待，對(duì)于一些三四線城市，疫情沖擊到房地產(chǎn)需求，要做好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)低迷的政策措施；對(duì)于一線城市和核心二線城市要應(yīng)對(duì)好股市走強(qiáng)之后的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，調(diào)控政策不能放松，要保證市場(chǎng)的平穩(wěn)性