市場將會持續恢復

中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、中國宏觀經濟論壇（CMF）主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹代表論壇發布CMF中國宏觀經濟專題報告。秦虹指出，隨著疫情基本得到控制，各行各業全面復產復工，房地產市場也正在快速恢復，而且相關指標的表現都相對不錯。其中，新房成交規模累計同比降幅持續收窄，價格穩中有漲。土地市場量縮價漲，持續升溫。房地產開發投資增速好于固定資產投資和基礎設施投資。房地產投資端的韌性仍存，將繼續在我國穩經濟的過程中發揮重要作用。

如何看待接下來的房地產市場走勢？與會專家發表了自己的觀點。中國人民大學副校長劉元春表示，在后疫情時代只要中國疫情可控，資產價格適度回歸的預期就是既定的，資產和流動性的流向也應該是既定的，因此房地產在下半年出現持續回升是大概率事件。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出，房地產雖然在恢復，但目前并沒有出現過熱的苗頭，無論從政策還是市場走勢來講都是“穩”字當頭。預計今年房地產投資全年增速在5%左右，房價漲幅和房地產銷售大概都在個位數的水平。

中國人民大學經濟研究所所長、中國宏觀經濟論壇（CMF）聯席主席，中誠信集團董事長毛振華認為，總體上短期來看房地產出現快速下降的風險是非常小的。但在某些人口和產業流失比較嚴重的地區，特別是在四五線城市，房價下行存在非常大的可能性。

呈現超級分化格局

報告顯示，經過城鎮住房制度改革后的20年多年發展，房地產市場的銷售規模從1998年的1億平方米增長到2019年的17億平方米，增長了16倍。在總量增長的同時，房地產市場出現了分化，企業市場占有率、融資成本、土地儲備格局、企業盈利能力以及不同城市的房地產市場均出現了分化。

“經過疫情之后的當前，用分化已經不足以形容房地產市場的變化，房地產市場出現了超級分化的格局。”秦虹說。

秦虹分析稱，如1-5月在全國商品房銷售額和銷售面積均出現負增長的情況下，規模在500億以上的房地產企業上半年銷售額已經恢復到了正增長，這反映出了房地產市場的分化。而這種超級分化在房地產企業之間以及城市之間、城市內的項目之間均有體現，住宅地產與商業地產、不同地段的房產需求量、不同房企的庫存也都存在超級分化。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，房地產市場的快速分化對于整個行業而言存在很多積極影響。一是一些經營不善的弱小房地產企業被淘汰出市場，使得市場結構更加合理；二是這種分化有助于降低行業成本；三是有助于調控政策落地，使市場保持健康發展。

仍需堅定調控方向

為促進房地產市場平穩健康發展，今年以來，中央多次為房地產政策定調。4月，中共中央政治局會議提到“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。5月，政府工作報告強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”

報告指出，保持房價的穩定對我國經濟社會的穩定和金融安全至關重要。中長期來看，當前我國房價處于高位，房地產市場根本的矛盾并未得到實質性解決。房地產市場的超級分化使房地產調控和應對風險的難度更大。

在此背景下，秦虹認為，未來房地產市場仍需堅定調控方向，在施策方向上需要保持“五個不變”。一是“房住不炒”戰略定位不變。政策關鍵在“炒”字，防止炒房反彈。二是“租售并舉”的供給體系不變。政策關鍵在“租”字，發展好住房租賃市場。三是“因城施策”的調控機制不變。政策關鍵在“城”字，城市政府對當地房地產市場平穩負總責。四是實現“三穩”的調控目標不變。政策關鍵在“穩”字，防止市場大起大落。五是房地產金融政策維持穩健不變。房地產市場歷來對貨幣政策高度的敏感，政策關鍵在穩房貸利率。

新時代證券副總裁兼首席經濟學家潘向東就疫情之后的房地產政策發表了自己的看法。他認為，對待不同城市要差別對待，對于一些三四線城市，疫情沖擊到房地產需求，要做好應對市場低迷的政策措施；對于一線城市和核心二線城市要應對好股市走強之后的房地產價格波動，調控政策不能放松，要保證市場的平穩性