房地產(chǎn)成交活躍度維持弱勢

當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交仍不活躍。2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長1.9%，兩年平均增長2.3%；銷售額181930億元，同比增長4.8%，兩年平均增長6.7%。12月房地產(chǎn)市場成交較11月有明顯改善，主要是由于季節(jié)性因素，6月、12月通常是一年中成交量最高的兩個(gè)月份。但12月仍然延續(xù)了2021年下半年以來各月成交大幅低于2020年同期水平的情況，累計(jì)銷售增速繼續(xù)放緩，反映當(dāng)前樓市成交仍然不活躍，購房置業(yè)觀望情緒較濃。

同時(shí)，房地產(chǎn)信貸發(fā)力尚不明顯。2021年四季度以來，央行、銀保監(jiān)會(huì)等多次釋放維穩(wěn)的積極信號，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。改善比較明顯的方面是按揭放款流程在提速，部分地區(qū)銀行的首套和二套房貸利率有所回落。但從12月份的情況來看，在樓市成交環(huán)比顯著提升的情況下，居民新增中長期貸款環(huán)比減少，有季節(jié)性因素，但也表明信貸放松力度不足，政策效果尚不明顯。

頭部房企全年銷售業(yè)績相比往年有所縮水。CRIC百強(qiáng)房企2021年實(shí)現(xiàn)銷售面積8.46億平方米，同比下降9.0%；實(shí)現(xiàn)銷售額12.63萬億元，同比下降3.2%，目標(biāo)完成率不及往年，其中后50位房企銷售金額降幅大于前50位。

房價(jià)指數(shù)環(huán)比呈全線下跌局面。2021年12月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比-0.3%，其中一線城市環(huán)比增速轉(zhuǎn)負(fù)，形成一、二、三線城市全線下跌的局面，前次出現(xiàn)這種情況還是在2015年2月。房價(jià)同比漲幅則繼續(xù)收窄至2%，各線城市自下半年以來同比漲幅保持了收窄態(tài)勢，較年中高點(diǎn)的下降幅度均在2個(gè)百分點(diǎn)以上。

房地產(chǎn)投資積極性仍顯不足

房地產(chǎn)投資同比增速加速下滑。2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%，兩年平均增長5.7%，增速下滑速度超預(yù)期。12月單月同比大幅減少13.9%，如此大的降幅只在疫情暴發(fā)之初即2020年2月出現(xiàn)過。

從原因來看，房企在項(xiàng)目施工和土地購置方面的積極性都不高。一方面，開施工力度愈發(fā)走弱。2021年12月開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目施工的活躍度降低，環(huán)比有所縮小。疊加上年同期的高基數(shù)，單月房屋施工和開工面積同比大降，增速分別為-35.35%和-31.15%。從2021年全年的情況來看，由于前期房地產(chǎn)政策不斷收緊，特別是上半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管“三道紅線”“兩個(gè)占比”從嚴(yán)執(zhí)行，限制了房企擴(kuò)張負(fù)債的幅度；盡管四季度起信貸政策向松調(diào)整，但尚未完全扭轉(zhuǎn)房企對未來市場的預(yù)期。體現(xiàn)在項(xiàng)目施工中，盡快竣工形成推盤的收益性并不高，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)新開工和施工的動(dòng)力不足。2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%；房屋施工面積975387萬平方米，比上年增長5.2%。

另一方面，房企對于全年最后一次集中拍地的積極性也沒有提振。12月是重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”的收官月，盡管第三輪集中供地較第二輪的低谷狀態(tài)稍有緩解，流拍率也有所降低，但民營房地產(chǎn)企業(yè)參與土拍的積極性仍然不高。正如上期點(diǎn)評的預(yù)測，12月土地成交面積仍是近五年同期的最低水平。從2021年的情況來看，在面臨融資約束和信用風(fēng)險(xiǎn)壓力的情況下，房企拿地等投資行為更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致全年土拍市場“先熱后冷”，在下半年土地供應(yīng)“兩集中”的月份也沒有掀起明顯的成交小高潮。2021年全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款17756億元，增長2.8%。

穩(wěn)樓市將成為穩(wěn)投資的重要抓手

房地產(chǎn)市場交投冷清，需要政策穩(wěn)樓市。一方面，年初市場成交增速可能仍在低位徘徊，樓市面臨來自居民端購房和房企端拿地的雙重觀望情緒。從2022年元旦期間CREIS重點(diǎn)監(jiān)測城市來看，新建商品住宅成交面積同比下降超四成，仍然延續(xù)低溫運(yùn)行。考慮2021年初的高基數(shù)，預(yù)計(jì)2022年一季度銷售同比數(shù)據(jù)維持弱勢。另一方面，房地產(chǎn)投資增速下降過快，成為固定資產(chǎn)投資及經(jīng)濟(jì)增長的拖累項(xiàng)。在此情形下，需要政策松動(dòng)穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)供需雙方信心恢復(fù)，支撐投資平穩(wěn)增長。

房地產(chǎn)信貸量價(jià)有望改善，將發(fā)力促進(jìn)供需兩端回溫。央行、銀保監(jiān)會(huì)等已密集釋放積極信號，而到2021年底為止已經(jīng)取得改善的方面是按揭放款提速和利率下調(diào)。央行2022年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，房地產(chǎn)信貸投放量的改善有望在2022年發(fā)力。同時(shí)，1月17日調(diào)降的MLF操作利率將引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)下降5-10個(gè)基點(diǎn)，尤其是中長期貸款利率下行，將有利于滿足樓市開發(fā)企業(yè)和購房者的融資需求，有效托底房地產(chǎn)市場。