業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期具有積極作用；我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既要穩(wěn)定又要發(fā)展，這需要金融部門不斷推陳出新設(shè)計(jì)出新的金融調(diào)控工具。
公積金貸款利率下調(diào) 符合市場(chǎng)預(yù)期
記者此前調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷2024年LPR（貸款市場(chǎng)利率）三次下調(diào)后，地方房貸利率大多跟隨LPR下調(diào)，一些城市的商貸利率突破住房公積金貸款利率下限，利率倒掛現(xiàn)象愈發(fā)普遍，公積金貸款不再具有“性價(jià)比”，下調(diào)公積金貸款利率的呼聲越來越高。
中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳近期印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》明確提出“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”。4月25日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
5月7日，中國(guó)人民銀行宣布，自5月8日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調(diào)整。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝說，此舉預(yù)計(jì)每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)。
具體到個(gè)人，100萬貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款，政策前月供為4136元，政策后為4003元，減少133元。
另外，居民普遍關(guān)心的存量公積金貸款利率也將于明年1月1日起執(zhí)行新的貸款利率。
“此次下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，體現(xiàn)出政策層面穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期的明確導(dǎo)向，具有積極意義。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院金融與財(cái)務(wù)管理系主任、數(shù)據(jù)管理研究中心主任張光利表示。
建誠(chéng)智庫首席研究員何田認(rèn)為，原本更低的公積金貸款利率降幅大于貸款基準(zhǔn)利率，將有效鼓勵(lì)自有住房需求。此外，當(dāng)前金融監(jiān)管部門及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，在降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)帶動(dòng)下，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率會(huì)有更大幅度下調(diào)。這將有效緩解計(jì)入物價(jià)因素后，當(dāng)前實(shí)際居民房貸利率偏高的狀況，是現(xiàn)階段推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招。
LPR有望同步下調(diào) 為存量房貸“減負(fù)”
經(jīng)歷2024年LPR三次下調(diào)后存量房貸減少的購房者，對(duì)LPR并不陌生、甚至每個(gè)月都會(huì)看看數(shù)據(jù)降沒降，原因就在于LPR的變化直接關(guān)聯(lián)房貸月供的變化。
7日，中國(guó)人民銀行宣布，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開市場(chǎng)7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)LPR同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜說，本月5年期以上LPR有望同步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，或從3.6%降至3.5%，將進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本。
“雖然10個(gè)基點(diǎn)的幅度不算明顯，但有助于彰顯偏松預(yù)期。特別是對(duì)于存量貸款，LPR下行有助于存量貸款居民減輕利息負(fù)擔(dān)和還款壓力，助力提振消費(fèi)。”何田說。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若按此次LPR的變化，那么后續(xù)房貸利率就可以做到3.01%。據(jù)此計(jì)算，對(duì)100萬貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款來看，政策前總還款額為154萬元、月供額為4276元；政策后總還款額為152萬元、月供額為4221元。總還款額約減少2萬元、月供額約減少55元。
銀行信貸投放意愿增強(qiáng) 緩解房企和購房者資金壓力
金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化在信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元，其中新增個(gè)人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大的增幅，住房租賃貸款同比增長(zhǎng)28%。
何田認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)貸款增加較快，特別是開發(fā)貸款增速表現(xiàn)好于住房貸款，表明銀行業(yè)加大房企支持力度，從之前的回避開發(fā)貸款到現(xiàn)在更好支持房企轉(zhuǎn)型。
張光利說，住房租賃貸款同比增長(zhǎng)28%，則體現(xiàn)出租賃市場(chǎng)作為住房體系重要組成部分的快速發(fā)展，結(jié)構(gòu)性金融支持政策正在落地見效。這一觀點(diǎn)與各地加快保障房建設(shè)，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的實(shí)際情況相吻合。
王青表示，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，向銀行體系注入約1萬億長(zhǎng)期流動(dòng)性，這將增強(qiáng)銀行信貸投放能力，并支持政府債券發(fā)行。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式日益成熟 金融調(diào)控工具應(yīng)推陳出新
中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳認(rèn)為，“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)具有多重意義，彰顯中央穩(wěn)定樓市的決心和政策延續(xù)性，對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期具有極大的積極作用。
李云澤指出，下一步將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。
何田表示，房地產(chǎn)新模式的轉(zhuǎn)型，離不開金融工具的優(yōu)化。隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式日益成熟，銀行信貸產(chǎn)品仍將發(fā)揮重要作用，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平已接近70%，存量住房規(guī)模也不小，但圍繞城市更新等領(lǐng)域仍有廣闊的發(fā)展空間。
張光利認(rèn)為，此次制度推進(jìn)體現(xiàn)監(jiān)管層對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制的高度重視。相比以往偏重短期刺激的措施，如今更注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化與可持續(xù)性，有望從根本上改善房地產(chǎn)融資生態(tài)。他說，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既要穩(wěn)定又要發(fā)展，這需要金融部門不斷推陳出新設(shè)計(jì)出新的金融調(diào)控工具。
展望未來，王青認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年央行還會(huì)繼續(xù)實(shí)施降息降準(zhǔn)，貨幣政策在“適度寬松”方向還有充足空間，能夠?yàn)橛行?duì)沖外部波動(dòng)、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供關(guān)鍵支撐。