房地產貸款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以來，已有半年時間。《證券日報》記者調查發現，經過持續整治，資金過度流入房地產市場的問題已得到初步扭轉。由于監管部門已開啟“房地產貸款集中度管理”，未來房地產貸款增速不會再高速增長，但仍面臨一些問題待解決。

中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，雖然房地產貸款增長速度得到了控制，但還應該關注其他貸款的資金用途和流向，防止個人經營性貸款、消費貸款等資金挪用于購房；除此以外，還要防止流動資金貸款、并購貸款、經營性物業貸款等資金挪用于房地產開發，從而削弱政策效果。

銀行逐步“消化”

房貸集中度管理政策

近期，多地多家銀行紛紛上調房貸利率。例如，廣州地區包括國有大行、股份制銀行在內的多家銀行再次上調房貸利率。熱點二線城市中，杭州、重慶、南京、武漢、鄭州等地的銀行房貸業務出現了收緊跡象，部分銀行暫停了二手房貸款業務，甚至有銀行暫停受理新房房貸業務。

今年二季度以來，多數城市房貸利率持續走高。據貝殼研究院近日發布的72城銀行房貸利率簡報，6月份信貸管控持續高壓，多城市房貸利率上調超過30BP。2021年6月份首套及二套房貸利率指數連續7個月上升，從6月份主流利率平均值來看，首套為5.52%，二套為5.76%，銀行簽約周期一般在46-50天之間波動。

6月份72城房貸平均放款周期為50天，較上月延長2天，其中，超六成城市放款周期延長。

不難發現，房貸額度緊張的城市正是一段時間以來成交火熱、房價上漲較快的城市。對于房貸緊張的原因，多位銀行業內人士稱，這是在今年以來實施的房地產貸款集中度管理制度下，金融機構主動調控的結果。

多項數據顯示，房地產金融調控的效果正在初步顯現。

當前，我國房地產融資呈現出“五個持續下降”特征。截至今年4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，創8年新低；房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續7個月下降；投向房地產的理財產品規模同比下降36%；房地產信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月份以來呈持續下降趨勢；銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降。

央行公布的統計數據顯示，2021年5月份住戶中長期貸款新增4426億元，較4月下降10%。居民中長期貸款主要以購房按揭為主，這已經是居民部門中長期貸款新增額度連續兩個月下降。

房貸新政考驗

銀行資產調整能力

從目前執行的情況來看，房貸政策實施的效果初步顯現。但在執行過程中仍存在一些問題亟待解決。

“在銀行根據房地產貸款集中度管理整改的同時，有三方面潛在風險需要關注。”明明對《證券日報》記者表示，首先，從房地產貸款內部管理來看，落實監管要求過程中，應注意完善客戶集中度風險限額指標，壓降大額授信集中度風險；其次，注意調整授信政策，特別是在融資受限的背景下，房企信用風險抬頭，要加強對房地產企業實行嚴格的名單管控；再者，由于我國房地產貸款余額較大，房地產類貸款規模下降及占比增速回歸，商業銀行資產配置面臨重大調整，“資產荒”背景下欠配問題對銀行也將成為一項考驗。

銀行業內人士指出，房貸集中度管理規定，對銀行資產負債表的影響表現在各個方面。對銀行而言，房地產類貸款投放金額減少，將會倒逼其調整資產結構。

例如，6月25日，招行副行長王良在股東大會上表示，該行一季度房地產集中度和住房按揭集中度分別較去年下降0.59個百分點和0.67個百分點，小微貸款保持快速增長，信用卡貸款恢復性增長，彌補住房貸款少增的缺口。該行一季度凈息差2.58%，較去年同期下降3bp，展望全年，凈息差預計在去年基礎上會有所下降，主要是貸款資產端收益下降較為明顯，貸款定價下降明顯，高收益的房地產貸款受限制等原因所致。

“正常的住房剛需依然需要得到合理保障，因此需要對購房者的資金來源、購房資質等進行嚴格審核，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持等。”明明認為，房貸收緊背后的政策意圖在于打擊炒房行為，為樓市去杠桿，降低金融體系潛在系統性風險。“房住不炒”基調之下，額度控制不等于不放款。

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪時表示，購房需求是相對于住房供給而言的，當前人口流入地區土地供應不足，導致房價上漲，監管為了控制房價上漲幅度，只得從需求端進行壓制。